RAEX

Топ-25 крупнейших российских аудиторских компаний

Карта сайта | English

«Московские новости», «Нехорошая квартирка»

Нехорошая квартирка

Собственники нового жилья, полученного от государства взамен ветхого или аварийного, станут его заложниками на три года

Андрей Сусаров

Давний собственник жилья при его продаже неожиданно для себя может оказаться перед необходимостью уплатить государству налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Это разъяснение выпустило управление ФНС по Москве. Оно ставит крест на планах многих россиян улучшить свои жилищные условия. Пострадавшими могут оказаться участники программ по расселению аварийного жилья по всей стране.

Граждане, владевшие жилым помещением более трех лет, с 2009 года освобождены от необходимости отдавать государству 13% НДФЛ с дохода, полученного при его продаже. Это относится не только к квартирам, комнатам или домам, но и к садовым домикам, земельным участкам, а также долям в этом и любом другом имуществе. В случае продажи жилья, которым собственники владели менее трех лет, налогообложению не подлежит только 1 млн руб. С остальной суммы придется платить налог. В Москве квартир дешевле 5 млн рублей сегодня не найти.

Но исчисление срока владения собственностью может оказаться не такой простой задачей, как кажется ФНС или владельцам недвижимости. Москвич Дмитрий Андреев жил в квартире родителей с 1965 года. Квартира была приватизирована в 1993 году; в 2003 году он остался ее единственным собственником. В 2009 году городские власти снесли дом и дали Андрееву новую квартиру. Недавно он решил ее продать, чтобы, взяв ипотеку, улучшить свои жилищные условия.

В налоговой инспекции Андреева предупредили, что примерно полмиллиона рублей из вырученной суммы надо отложить на уплату НДФЛ. Реализацию задуманной схемы пришлось отложить. Теперь Дмитрий волнуется: позволит ли рыночная конъюнктура претворить в жизнь эти планы через пару лет. Но Андреев уверен, что ему еще повезло. «Хорошо, что я узнал об этом заранее. Многие оказываются перед фактом уже после продажи квартиры», — рассказал он «МН».

В начале марта управление ФНС по Москве сделало в своем письме №20-14/4/105333 специальное разъяснение. Отчуждение любого имущества по решению властей осуществляется на возмездной основе и производится на основании соответствующих договоров — купли-продажи, мены или других. Все они подлежат такой же регистрации, как и остальные связанные с недвижимостью сделки между физическими и юридическими лицами. А статьей 2 закона о госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним предусмотрено, что датой госрегистрации прав является день внесения соответствующих записей в единый госреестр. При получении новой квартиры соответствующие записи вносятся в реестр заново, заново начинает исчисляться и срок владения новой квартирой.

По словам Алексея Смирнова из юридической компании МКПЦН, законность позиции налоговиков подтверждается соответствующей судебной практикой. Например, определением ВАС от 20 ноября 2009 года. Тем не менее Смирнов согласен, что рассматриваемая ситуация имеет явные признаки социальной несправедливости: «Гражданин лишается прежней квартиры вынужденно, но размер прав в сфере налогообложения у него уменьшается». Эксперт полагает, что это лишний раз подталкивает налогоплательщиков к использованию серых схем ухода от налогообложения по подоходному налогу.

Примерно из 100 тыс. квартир, ежегодно продающихся в Москве, до четверти реализуется собственниками, которые владеют ими менее трех лет, предполагает глава IRN.RU Олег Репченко. Сколько среди них тех, кто получил квартиры в обмен на свои старые жилища в снесенных домах, он подсчитать не смог. Но в столице уже несколько лет реализуется, например, программа расселения так называемых хрущевских пятиэтажек. По данным департамента градостроительной политики Москвы, в ней ежегодно принимает участие около 20 тыс. семей. Их налоговые права тоже поражены. Полученные квартиры они смогут продать без уплаты НДФЛ не раньше, чем через три года после получения.

Проблема может встать остро не только для москвичей. Согласно отчету правительства о реализации ФЦП «Жилище», в 2006–2010 годах из ветхих и аварийных домов по стране переселены 35,2 тыс. семей. В декабре прошлого года была принята новая редакция программы до 2015 года. Одним из основных ее направлений должна стать ликвидация ветхого и аварийного жилья. В планах Фонда содействия реформированию ЖКХ уже заложено расселение свыше 220 тыс. семей. Предполагается, что в ближайшее время региональные власти тоже составят свои программы обновления жилого фонда. Всего, по оценкам специалистов, получить новые квартиры имеют шансы свыше 300 тыс. семей. Все они на три года станут заложниками полученных от государства квадратных метров.

Минимальная стоимость однокомнатной квартиры в панельном доме спального района столицы, по данным онлайн-калькулятора IRN.RU, составляет 5 млн рублей. Если жилье находилось в собственности менее трех лет, то с учетом имущественного вычета в 1 млн рублей сумма подоходного налога составит 520 тыс. рублей. Четырехкомнатная квартира может принести ее хозяину минимум 10 млн рублей, но 1,2 млн из них нужно будет перечислить налоговикам.